Reform der Wohneigentumsbesteuerung

Volksabstimmung vom 28. September 2025 – Reform der Wohneigentumsbesteuerung

29.09.2025

Philippe Berger

Wesentliche Änderungen

Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 einer Vorlage zugestimmt, die einen grundlegenden Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung bringt. Mit 57,7 % Ja-Stimmen und 16,5 zustimmenden Kantonen wurde die Reform angenommen.

Liegenschaftssteuer

Kantone können neu eine Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen.
Ob und wann diese Objektsteuer tatsächlich eingeführt wird, liegt im Ermessen der Kantone.

Eigenmietwert

Der Eigenmietwert auf selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften wird abgeschafft.

Wegfall der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten

Auf Bundesebene sind künftig keine Abzüge mehr für Unterhaltskosten, für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen, für Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau und von Versicherungsprämien möglich. Erhalten bleiben einzig die Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten und Verwaltung durch Dritte.
Auf kantonaler Ebene entfallen Abzüge für Unterhaltskosten und Versicherungsprämien. Für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau können die Kantone eigene Regelungen treffen.
Bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften bleiben die heutigen Abzüge bestehen.

Schuldzinsen

Schuldzinsen für selbstgenutzte Liegenschaften sind nicht mehr abziehbar.
Bei vermieteten Liegenschaften bleibt ein beschränkter Abzug im Rahmen der quotal-restriktiven Methode bestehen (Verhältnis zwischen Liegenschaften und Gesamtvermögen).
Ersterwerberabzug: Personen, die erstmals selbstgenutztes Wohneigentum erwerben, können für maximal zehn Jahre einen degressiven Schuldzinsenabzug geltend machen (CHF 10’000 für Ehepaare, CHF 5’000 für Einzelpersonen im Erwerbsjahr, danach Reduktion um 10 % pro Jahr).

Wann tritt es in Kraft?

Das Datum des Inkrafttretens ist noch nicht bestimmt.

Fazit

Nutzen Sie die Übergangszeit von Bund und Kantonen, um Ihre Steuerstrategie rechtzeitig zu optimieren. Falls Sie Unterstützung oder eine Beratung wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Seite.

MWST-Satzerhöhung per 1. Januar 2024

12.06.2023

Thomas Hirsig

Am 25. September 2022 wurde die Vorlage «Zusatzfinanzierung der AHV durch eine Erhöhung der MWST» mit 55.1% Ja-Stimmen angenommen.

Was ändert sich?

Neue Sätze ab 1. Januar 2024

bisher neu

Normalsatz 7.7% 8.1%

Reduzierter Satz 2.5% 2.6%

Sondersatz 3.7% 3.8%

Massgebend für den anzuwendenden Steuersatz sind weder das Datum der Rechnungsstellung noch der Zahlung, sondern der Zeitpunkt der Leistungserbringung. Bis zum 31. Dezember 2023 erbrachte Leistungen unterliegen den bisherigen Steuersätzen. Ab dem 1. Januar 2024 erbrachte Leistungen den neuen Steuersätzen.

Werden Leistungen, die aufgrund des Zeitraumes ihrer Erbringung sowohl den bisherigen als auch den neuen Steuersätzen unterliegen, auf derselben Rechnung aufgeführt, sind das Datum oder der Zeitraum der Leistungserbringung und der jeweils darauf entfallende Betragsanteil getrennt auszuweisen. Ist dies nicht der Fall, sind die gesamten fakturierten Leistungen mit den neuen Steuersätzen abzurechnen.

Vorauszahlungen und Vorauszahlungsrechnungen

Ist im Zeitpunkt der Anzahlung bekannt, dass die Lieferung oder Dienstleistung ganz oder teilweise nach dem 31. Dezember 2023 erfolgt, kann der auf die Zeit ab dem 1. Januar 2024 entfallende Teil der Leistung sowohl in der Rechnung an die Kundschaft als auch in der Abrechnung mit der ESTV bereits zum neuen Steuersatz aufgeführt werden.

Periodische Leistungen

Abonnemente für Beförderungsleistungen (z. B. Halbtax- und Generalabonnemente oder Ski-Saisonabonnemente) oder Service- und Wartungsverträge für Lifte, Haushaltsmaschinen, Computersysteme und dergleichen sind in der Regel im Voraus zu bezahlen. Erstreckt sich ein solches Abonnement oder ein solcher Vertrag über den Zeitpunkt der Steuersatzerhöhung hinaus, ist grundsätzlich eine Aufteilung des Entgelts pro rata temporis auf den bisherigen und neuen Steuersatz vorzunehmen

Achtung: Nebenleistungen werden steuerlich gleichbehandelt wie die Hauptleistung

Abrechnung mit der Eidg. Steuerverwaltung

In der Abrechnung des 3. Quartals 2023 resp. des 2. Semesters 2023 (bei Abrechnung nach der Saldosteuersatzmethode) können die Umsätze erstmals sowohl zu den bisherigen als auch zu den neuen Steuersätzen deklariert werden.

Entgelte, die in einer früheren Abrechnung zu deklarieren sind, aber Leistungen betreffen, die nach dem 1. Januar 2024 erbracht werden, sind vorerst zu den bisherigen Steuersätzen zu deklarieren. Sie können frühestens mit der Abrechnung des 3. Quartals 2023 des 2. Semesters 2023 berichtigt werden.

Eine Berichtigung muss spätestens im Zeitpunkt der Finalisierung der Steuerperiode 2023 erfolgen.